Verkoopwinst perceel grond onbelast voor makelaar

Een makelaar hoeft het resultaat, behaald met de verkoop van een perceel grond, in zijn aangifte inkomstenbelasting niet op te geven als resultaat uit overige werkzaamheden. De belastinginspecteur slaagt er namelijk niet in aan te tonen dat er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer of van bijzondere kennis.

De makelaar heeft samen met een architect een belang in een BV. Nadat is besloten om deze BV te liquideren, nemen zij hiervan samen een perceel grond over. Ieder voor de onverdeelde helft. De koopprijs bedraagt 126.000 euro (exclusief omzetbelasting) en is een zakelijke prijs.

Bouwplannen

De makelaar en de architect wilden een kantoorpand op het perceel bouwen en vervolgens verhuren. Deze plannen worden in de ijskast gezet, omdat een potentiële huurder afhaakt. Na onderhandelingen wordt het perceel uiteindelijk, voor 260.923 euro aan een beheer-BV verkocht.

Resultaat bij verkoop

De makelaar heeft het met de verkoop van het perceel behaalde resultaat van 67.461 euro niet aangegeven in zijn aangifte inkomstenbelasting. Rechtbank Arnhem beslist dat het resultaat tot het resultaat uit overige werkzaamheden (box 1) behoort. De makelaar is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep.

Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden

Een door een particulier met een onroerendezaaktransactie behaald voordeel leidt niet zonder meer tot belastbare inkomsten. Van belastbare inkomsten (resultaat uit overige werkzaamheden) is wel sprake als door een belastingplichtige activiteiten worden verricht met het oogmerk een hoger rendement op het vermogen te halen dan bij normaal vermogensbeheer. Eveneens is sprake van belastbare arbeidsinkomsten als bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige met die transactie voordeel heeft kunnen behalen.

Specifieke kennis en actief vermogensbeheer

Volgens de inspecteur zijn de makelaar en de architect vanaf het tijdstip van de aankoop van het perceel actief bezig geweest met de ontwikkeling ervan. Ook hebben beiden hun specifieke kennis als makelaar en als architect benut bij het realiseren van het bij de verkoop van het perceel behaalde resultaat. Daarom vormt, aldus de inspecteur, het door de makelaar behaalde voordeel van 67.461 euro een belastbare arbeidsinkomst.

Normaal vermogensbeheer

Echter, volgens het Hof Arnhem heeft de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer gericht op het behalen van een hoger rendement. Zij heeft het Hof alleen gewezen op een tekening die destijds door de architect is gemaakt voor de potentiële huurder.

Bijzondere kennis

Bovendien is de inspecteur er ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de bijzondere kennis van de makelaar en de architect er in belangrijke mate toe hebben bijgedragen dat het voordeel is behaald. De inspecteur heeft alleen aangevoerd dat een makelaar en een architect een informatievoorsprong hebben op de markt van onroerende zaken. Echter, volgens het Hof is dat niet voldoende. Er is dan ook geen sprake van belastbare arbeidsinkomsten.

Beoordeling per situatie

Onroerendezaaktransacties genieten doorgaans warme belangstelling van de belastinginspecteur. De situatie in de hierboven beschreven uitspraak is erg feitelijk. Elke situatie moet specifiek beoordeeld worden. Neem voor meer informatie contact op met één van onze fiscale adviseurs.