Tbs-onroerende zaak in BV?

Bent u directeur-grootaandeelhouder en stelt u vanuit privé een onroerende zaak ter beschikking aan uw vennootschap? Dan is het terbeschikkingstellingsregime (tbs) van box 1 van toepassing. In 2010 is het mogelijk om onder strikte voorwaarden de onroerende zaak geruisloos in te brengen in uw BV. Is dat voor u aantrekkelijk?

 
Bij overdracht van tbs-vastgoed bent u overdrachtsbelasting én over eventuele meerwaarden  (werkelijke waarde -/- boekwaarde) inkomstenbelasting verschuldigd. Dit geldt in beginsel ook als u het tbs-vastgoed inbrengt in uw BV. Voor het jaar 2010 geldt hierop een uitzondering. Onder strikte voorwaarden kunt u namelijk het pand fiscaal geruisloos in brengen in de vennootschap. Deze faciliteit geldt zowel voor de inkomstenbelasting als de overdrachtsbelasting.

Voor u is het belangrijk te weten of het aantrekkelijk is om het tbs-vastgoed in te brengen in de vennootschap. Een absolute stelregel is hiervoor niet te geven. Wel is er een aantal factoren die met name van belang zijn voor het maken van uw keuze.

1. Tarief
De belastingdruk op tbs-inkomsten bedraagt op dit moment maximaal 45,7 procent terwijl de belastingdruk op winsten van de vennootschap 40 tot 44,1 procent bedraagt. In de praktijk zal dit tariefsverschil niet zo snel een doorslaggevend motief zijn voor toepassing van de geruisloze inbreng. Het is wel belangrijk dat veel ondernemingsfaciliteiten – zoals de investeringsaftrek- niet gelden voor de tbs-er. In dat opzicht kan inbreng in de vennootschap dus wel aantrekkelijk zijn.

2. Overdracht bedrijf
a. Met onroerende zaak
Draagt u uw bedrijf over tezamen met het tbs-vastgoed? Dan staakt u op dat moment uw tbs-werkzaamheid. Over de meerwaarden bent u belastingheffing verschuldigd. Door het vastgoed geruisloos in te brengen in de BV kunt u de heffing over de meerwaarden  – tot in een verre toekomst - uitstellen. Overdrachtsbelasting is in beginsel evenmin verschuldigd. Een en ander resulteert in een hogere verkoopprijs van de aandelen.

b. Zonder onroerende zaak
Wenst u het vastgoed niet in de bedrijfsoverdracht te betrekken, maar bijvoorbeeld te gaan verhuren (al dan niet aan de bedrijfsopvolger)? Dan kan het juist aantrekkelijk zijn om het pand in privé te houden. Na overdracht gaat het pand dan namelijk behoren tot het vaak aantrekkelijke regime van box 3.
Uiteraard moet u bij deze optie afrekenen over de meerwaarden in het tbs-pand.

3. Verliesgevende BV
Als uw BV in een verliesgevende positie verkeert, kan de geruisloze inbreng om twee redenen zinnig zijn:
a. Door de inbreng wordt de BV bevrijdt van de huurlasten, zodat het verlies (mogelijk) niet verder oploopt.
b. De in de toekomstig te realiseren boekwinst op het vastgoed kan (deels) worden benut om de verliezen in de BV te compenseren.
Let op! Uiteraard is het wel van groot belang de risico’s in deze situatie te onderkennen.

Inbreng per 1 januari 2010
U kunt het tbs-vastgoed nog met terugwerkende kracht per 1 januari 2010 inbrengen in de vennootschap. Wel moet u dan voor 1 oktober een zogenoemde intentieverklaring of voorovereenkomst laten registreren bij de belastingdienst.

Contact
Neem contact op met uw adviseur bij Grant Thornton of inbreng van het tbs-vastgoed voor u aantrekkelijk is. Ook kan uw adviseur u helpen met het registreren van de intentieverklaring of voorovereenkomst.